Meyer Rechtsanwälte Ihre Kanzlei in Berlin

Ihr Anwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht in Berlin

Experten im Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Mietrecht – trifft jeden

57,9 % der Deutschen leben zur Miete. Das sind fast 50 Millionen Menschen. Nirgendwo sonst in Europa wohnen so viele Leute in einem Mietverhältnis. Dabei werden die Mieten immer teurer. Allein in den vergangenen 5 Jahren betrug die Mieterhöhung durchschnittlich 9,1 %. Hinzu kommen steigende Nebenkosten, die Instandsetzung, Modernisierungen und zuletzt der Eigenbedarf eines Vermieters. Somit ist das Mietrecht eines der wichtigsten Rechtsgebiete in Deutschland. Aber geht auch wirklich alles mit rechten Dingen zu?

Was ist alles umfasst?

Das Mietrecht ist ein umfangreiches und komplexes Rechtsgebiet. Zentraler Anknüpfungspunkt ist der Mietvertrag zwischen einem Mieter und einem Vermieter. Der Vermieter verpflichtet sich gegen ein Entgelt einem Mieter das Mietobjekt für eine gewisse Zeit oder auch unbegrenzt zu überlassen. Der Mieter wird so Besitzer, der Vermieter bleibt aber weiter Eigentümer. Die gesetzlichen Regelungen zu Mietverträgen finden sich von den Paragrafen § 535 bis § 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Grundsätzlich kann fast alles vermietet werden; im Folgenden informieren wir Sie über das Recht bei Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse. Dabei ist maßgeblich, ob Sie die gemietete Immobilie zum Wohnen oder als Gewerberäume nutzen. Rund ums Mietverhältnis ergeben sich auch in anderen Bereichen rechtliche Fragestellungen. So umfasst das Mietrecht auch das Makler- und Nachbarrecht. Ebenso gehören Fragen zum Wohnungseigentum sowie das Verfahrens- und Vollstreckungsrecht dazu.

Sie wollen Ihren Mietvertrag gerichtsfest formulieren oder besondere Regelungen vereinbaren? Wir helfen bei der Gestaltung.

Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnissen

In einem Mietverhältnis über Wohnraum genießt der Mieter besonderen Mieterschutz. Sein Besitz an der Wohnung ist gemäß Art. 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) verfassungsrechtlich geschützt. Er muss also grundsätzlich niemanden in die Wohnung lassen; auch nicht den Eigentümer. Zudem ist der Vermieter in seinem Kündigungsrecht beschränkt. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Diese kann nicht zulasten des Mieters verlängert werden. Hingegen verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter, je länger der Mietvertrag besteht. In bestimmten Fällen steht ihm aber ein besonderes Kündigungsrecht zu. Das ist der Fall, wenn der Mieter mit seiner Mietzahlung in Verzug ist (also zu spät oder gar nicht zahlt). Die vereinbarte Monatsmiete (auch Mietzins genannt) ist am dritten Tage nach Monatsbeginn fällig. Wie hoch die Miete ausfällt, legen die Parteien selbst in ihrem Mietvertrag fest. Der Vermieter hat hierbei einen Anspruch auf eine Mieterhöhung. Ein solches Mieterhöhungsverlangen steht aber nur in den gesetzlich erlaubten Grenzen zu. Meist handelt es sich dabei um eine Mietanpassung an die örtliche Vergleichsmiete. Sie richtet sich in den Städten an dem kommunalen Mietspiegel. Eine Mieterhöhung muss gewisse Grenzen (meist 15 % oder 20 %) in einem zeitlichen Abstand von 3 Jahren einhalten. Eine Mietminderung aufgrund fallender Mietspiegel kann der Mieter hingegen nicht verlangen.

Ihr Vermieter hat die Miete erhöht? Ihnen wurde die Wohnung gekündigt? Ihre Mieter zahlen oder ziehen nicht aus? Jeder Sachverhalt ist anders, das macht das Mietrecht so komplex. Weil es um die eigenen vier Wände geht, holen Sie sich Beratung von einem Rechtsanwalt.

Modernisierungsmaßnahmen: Die Mieterhöhung durch die Hintertür

Auch Modernisierungsmaßnahmen können eine Mietpreiserhöhung zur Folge haben. Die Modernisierungsumlage darf dabei hier Grenzen von 8% der Monatsmiete nicht überschreiten. Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden und muss etwa Handwerker in die Wohnung lassen. Die Bauarbeiten dürfen aber ein erträgliches Maß nicht überschreiten. In berechtigten Fällen kann der Mieter auch widersprechen. In jedem Fall sind Modernisierungsmaßnahmen, wie auch die daraus folgenden Mieterhöhungen anzukündigen.

Ihr Vermieter beabsichtigt, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen? Ihre Mieter behindert Bauarbeiten oder widersprechen der Mieterhöhung? Behalten Sie den rechtlichen Überblick!

Bei Mängeln: nicht meckern, sondern mindern

Wie der Vermieter bei Verbesserung der Wohnung/Immobilie die Miete erhöhen darf, so kann der Mieter bei Mängeln diese auch mindern. Generell muss ein Mangel vorliegen, um diese Mietminderung zu begründen: Zu diesen Mängeln zählen etwa Schimmel, Baulärm oder ein Wasserschaden, der die Wohnung gänzlich oder teilweise unbewohnbar macht. Je nachdem wie gravierend die Beeinträchtigung der Bewohnbarkeit kann die Miete teilweise oder sogar gänzlich gemindert werden. Der Mieter hat die Mängel dem Vermieter zwar anzuzeigen, muss die Mietminderung jedoch nicht genehmigen lassen. Eine berechtigte Mietminderung stellt in keinem Fall einen Kündigungsgrund dar. Anders verhält es sich bei der Eigenbedarfskündigung. Der Eigentümer löst das Mietverhältnis auf, um selbst für nahe Verwandte die Wohnung nutzen zu können. Kein Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Wohnung nur nutzen will. Er muss in seinem Kündigungsschreiben also einen echten Bedarf anmelden. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung sind Sperrzeiten zu beachten. Insbesondere in Ballungsgebieten muss der Eigentümer bis zu 10 Jahre warten, um seine Wohnung selbst nutzen zu können.

Sie haben Mängel? Sie haben Eigenbedarf? Damit das Wohnen reibungslos funktioniert, ist rechtlicher Rat entscheidend.

Recht in der Wohneigentümergemeinschaft

Das Wohneigentum wird, genauso wie bei freistehenden Immobilien, in dem Grundbuch eingetragen. Hierbei gilt das Eigentumsrecht u.a. des BGB, wobei speziell das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von Bedeutung ist. Ein besonderes Merkmal bildet die Eigentümergemeinschaft. Wenn mehrere Eigentumswohnungen in einer Immobilie zusammengeschlossen sind – also einem Mehrfamilienhaus, bilden die Eigentümer eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümerversammlung bestimmt über das Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen insbesondere der Grund und Boden, wie zum Beispiel eine zentrale Heizung oder ein gemeinsamer Garten. Die Eigentümerversammlung verwaltet die Immobilie gemeinsam. Sie kann aber einen externen Hausverwalter bestellen. Dieser hat einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht aufzustellen.

Probleme bei der Eigentümerversammlung? Gewinnen Sie die Oberhand in der Wohneigentümergemeinschaft – mit uns an Ihrer Seite.

Gewerbemietrecht – Der Raum für Ihr Gewerbe

Für die Gewerberaummietverträge gelten die allgemeinen Regelungen des Mietrechts. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen kennt das Gewerbemietrecht keinen Schutz von gewerblichen Mietern. Hiervon sind die sogenannten Werkwohnungen zu unterscheiden. Wichtig ist, dass ein Mieter also seinen Mieterschutz verliert und gekündigt werden kann, sobald er seine Wohnung hauptsächlich gewerblich nutzt. Das liegt schon vor, wenn Sie Ihre Wohnung als Geschäftsadresse angeben oder Ihr Homeoffice die halbe Wohnung belegt. Ob aber die Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum vorliegt, ist vom Einzelfall abhängig. Sie wollen Ihre Wohnung beruflich oder gewerblich nutzen? Damit Sie Ihren Mieterschutz nicht verlieren, müssen Sie juristische Feinheiten beachten – wir klären Sie auf!

Maklerrecht – was darf Ihr Makler und was darf er nicht?

Ein Makler ist der Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (bzw. bei Eigentumswohnungen zwischen Käufer und Verkäufer). Ein Makler kann bei der Wohnungssuche beidseitig: also entweder vom Vermieter oder künftigen Mieter beauftragt werden. Das Maklerrecht ist ebenfalls im BGB geregelt. Zusätzlich sind die Erteilung Maklererlaubnis durch das Gewerbeamt, Voraussetzungen und Pflichten des Maklerberufs in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt. Ein Interessent schließt mit einem Makler einen Maklervertrag. Erst wenn aufgrund der Vermittlungstätigkeit ein Mietvertrag zustande gekommen ist, hat der Makler einen Provisionsanspruch. Die gesuchte Immobilie und die Höhe des Entgelts richten sich vornehmlich nach dem vereinbarten Maklervertrag. Fehlt eine Klausel über das Maklergehalt, gilt die ortsübliche Vergütung. Nach dem Bestellerprinzip muss den Makler bezahlen, wer ihn bestellt hat. Gesetzlich geregelt sind lediglich umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten des Maklers sowie ein Widerrufsrecht, soweit der Vertrag z. B. telefonisch oder online abgeschlossen worden ist.

Ihr Makler verlangt zu viel Provision? Ihr Makler hat auf Mängel an der Immobilie nicht hingewiesen? Jeder Sachverhalt ist anders, das macht das Maklerrecht so komplex. Weil es um Ihre eigenen vier Wände geht, holen Sie sich Beratung von einem Rechtsanwalt.

Nachbarrecht – Schnelle Hilfe bei großem Streit

46 % der Deutschen haben sich schon einmal mit ihrem Nachbarn gestritten. Häufig landet der Streit über den Gartenzaun vor Gericht. Hierbei gelten die Vorschriften des BGB, sowie ergänzende Bestimmungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der Länder. Grundsätzlich kann jeder auf seinem Grundstück machen, was er will. Einwirkung auf benachbarte Grundstücke hingegen sind zu vermeiden. So sind von Grenzbäumen inkl. Überhang und Überfall, Grenzmauern bis zur Immission von sogenannten Imponderabilien, also unwägbare Stoffe wie Rauch oder Licht, gewisse Abstandsgebote einzuhalten.

Ihre Nachbarn lärmen und qualmen den ganzen Tag? Bei schwierigen Nachbarn helfen wir.

Wir arbeiten am Puls der Rechtsprechung

Über das Miet- und Wohneigentumsrecht wird vor Gerichten immer wieder gestritten. Zuletzt sorgte die COVID-19-Pandemie für einige Verfahren. In den Prozessen musste entschieden werden, ob ein bei Gewerberaummietverhältnissen während des Lockdowns keine Miete mehr entrichtet werden muss. Die LG und OLG urteilten unterschiedlich. Spannend bleibt, wie der BGH dies letztlich entscheiden wird. Auch Eigenbedarfskündigungen sind immer wieder ein Grund für Streit zwischen Mieter und Vermieter. So urteilte das AG München, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreiche, um für einen Angehörigen den Eigenbedarf auszusprechen. Der Mietendeckel in Berlin beschäftigte sogar das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Dies kassierte das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin (MietenWoG Bln). Profiteure der zeitweiligen Mietminderung sehen sich nun zum Teil erheblichen Mietnachzahlungen entgegen. Das Mietrecht entwickelt sich ständig weiter. Mit Ihren Herausforderungen und Fragen lassen wir Sie nicht allein.

Tätigkeitsbereich der Kanzlei

Als Rechtsanwälte im Miet- und Wohneigentumsrecht beraten und vertreten wir Sie in allen Belangen. Immer neuste Rechtsprechung und ständige neue Gesetzesreformen machen das Mietrecht so dynamisch und unübersichtlich. Mit unserer Beratung sind sie auf der rechtlich sicheren Seite. Unsere Tätigkeit umfasst dabei folgende Leistungen:

Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse
- Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen (Vermieter und Mieter)
- Rechtsberatung
- Rechtsbeistand bei
  - Kündigung
  - Mängeln
  - Mieterhöhung
  - Zahlungsklagen
  - Räumungsklagen
- Vertretung im Prozess

Wohnungseigentumsrecht
- Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen auf Wohnungseigentümerversammlung
- Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen
- Forderungsdurchsetzung

Maklerrecht
- Für Makler
  - Gestaltung von Maklerverträgen
  - Rechtsberatung
  - Durchsetzung von Provisionsansprüchen
  - Abmahnung von Wettbewerbern
  - Verteidigung bei Abmahnung
- Für Maklerkunden
  - Gestaltung von Maklerverträgen
  - Abwendung von Provisionsansprüchen
  - Rechtsberatung

Immobilienrecht
- Beratung bei Kauf und Verkauf
- Kaufvertrag prüfen
- Minderung des Kaufpreises bei Mängeln
- Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen
- Rückabwicklung des Kaufvertrags
- Due Diligence für Investoren

Leistungen rund um das Thema mieten und vermieten aus einer Hand

Was sind Imponderabilien?

Imponderabilien sind unwägbare Stoffe, wie: Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch. Ob eine Beeinträchtigung eines Nachbargrundstücks vorliegt und diese geduldet werden muss, ist vom Einzelfall abhängig. Die öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze sind zu berücksichtigen.

Wie kann ich Mietnomaden loswerden?

Durch richtige Fragen können sie potenzielle Mietnomaden aussortieren. Aber nicht alle Fragen sind zulässig. Ist das Mietverhältnis unzumutbar geworden, hat der Mieter hohe Mietschulden, hat er die Wohnung beschädigt, kommt eine Kündigung in Betracht. Im Anschluss können Sie ein Räumungsverfahren anstrengen.

Wie kann ich die Miete mindern?

Dem Mieter steht das Minderungsrecht zu, wenn das Mietobjekt Mängel hat. Mängel können Schimmel, kaputte Heizung o. ä. sein. Die Minderung muss nur angekündigt, nicht aber durch den Vermieter bestätigt werden. Die Gerichte haben eine unterschiedliche Praxis bzgl. der Minderungsquote.

Wie man sich gegen Eigenbedarf wehren?

Der Mieter kann bis spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung beim Vermieter einlegen. Später kann der Mieter noch einen Härtefall geltend machen. Ob ein Härtefall vorliegt, hängt von der Situation des Mieters ab. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann angefochten werden.

Wann hat der Makler einen Provisionsanspruch?

Ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht erst bei erfolgreicher Vermittlung. D. h. der Miet-/Kaufvertrag muss aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen sein. Die Höhe richtet sich nach dem vereinbarten Maklervertrag.

Wer muss den Makler bezahlen?

Denkbar ist, dass der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer den Makler zahlt. Üblich ist, dass der Mieter/Käufer die Bezahlung übernimmt. Ist eine Maklercourtage vereinbart, wird die Provision zwischen beiden Parteien jeweils hälftig geteilt.

Kann ich meine Mietwohnung auch gewerblich oder beruflich nutzen?

Grundsätzlich darf eine Mietwohnung nicht gewerblich/beruflich nicht genutzt werden. Soweit die Tätigkeit aber dem normalen Wohnen entspricht (Dienstbesprechung, Telefonate, Büroarbeiten) ist dies zulässig. Allerdings darf die Tätigkeit nicht das reine Wohnen überwiegen. Wird die Wohnung hauptsächlich – vertragswidrig – zum Arbeiten genutzt, verliert der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht.

Muss ich Handwerker für Modernisierungsmaßnahmen in meine Wohnung lassen?

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen und die Arbeiten von Handwerkern rechtzeitig angekündigt, muss der Mieter sie in die Wohnung lassen. Dabei müssen Art und Umfang der Tätigkeit grob beschrieben werden. Der Zutritt ist aber nur zu gewöhnlichen Tageszeiten zu gewähren.

Wie lange ist die Kündigungsfrist?

Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für Mieter 3 Monate. Kürzere Kündigungsfristen zulasten des Mieters im Vertrag sind unwirksam. Bei längerer Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters.

Kann der Vermieter die Erhöhung der Miete verlangen?

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung bei Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete, bei Modernisierungsmaßnahmen oder bei Anstieg der Betriebskosten verlangen. Der Mieter hingegen kann die Miete nur bei Senkung der Betriebskosten mindern.