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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?
Im Grunde genommen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Ich kann diese Zustimmung jedoch verlangen, wenn ich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich meine persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung liegt darin, die laufenden wohnungsbezogenen Kosten ganz oder teilweise zu decken. Sie soll mich finanziell entlasten, jedoch keine zusätzlichen Einkünfte oder wirtschaftlichen Vorteile verschaffen.
Der entschiedene Fall: Klarer Gewinn aus der Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof entschieden Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne die Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro entrichtete, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in diesem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als eindeutiges Indiz für eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung.
BGH: Kein legitimes Interesse bei lukrativer Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Gewinnmaximierung weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht lediglich dann, wenn die Untervermietung dem gesetzlich festgelegten Zweck dient.
Dieser Zweck liegt darin, dem Mieter die Wohnung bei wesentlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse zu sichern. Er besteht ausdrücklich nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit zur Erzielung von Gewinnen zu bieten. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist aus rechtlicher Sicht daher nicht geschützt.
Kündigung aufgrund einer lukrativen Untervermietung ist rechtmäßig
Von besonderer praktischer Relevanz ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dabei schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Verpflichtungen verstößt.
Im konkreten Fall stellte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fest. Die Kündigung war rechtmäßig, da die Untervermietung ohne Zustimmung erfolgte und klar auf eine Gewinnerzielung abzielte. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, wodurch das Räumungsurteil rechtskräftig wurde.
Wir empfehlen, prüfen zu lassen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Risiko einer Kündigung besteht. Eine zeitnahe rechtliche Einschätzung kann dabei helfen, teure Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für hohe Preisaufschläge
Es wird häufig vorgebracht, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert überlassen wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch deutlich gemacht, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge erlaubt – zumindest nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag konkret sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Bislang existieren keine einheitlichen Berechnungsmodelle, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabgleich zwischen Mieter und Vermieter
Der Bundesgerichtshof stellte zudem klar, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich geforderten Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern entspricht. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich geschützt. Die Position des Mieters erstreckt sich jedoch nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zugestanden werden müsste. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Vermuten Sie eine unzulässige oder profitbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Wir prüfen Ihre rechtlichen Optionen und setzen Ihre Ansprüche konsequent durch.
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
Das Urteil des Bundesgerichtshofs bietet klare Richtlinien für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, wenn sie dem Erhalt der Wohnung dient und eigene Kosten ausgleicht. Sollte sie jedoch zur Einnahmequelle werden, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter und Vermieter sollten Untervermietungen daher sorgfältig prüfen und rechtlich korrekt gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dabei helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
FAQs - Oft gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht nur, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn ich als Mieter die Wohnung aufgrund einer vorübergehenden Veränderung meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung sollte dabei ausschließlich dem Ausgleich meiner eigenen Kosten dienen.
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, sofern diese auf die Erzielung von Gewinnen ausgerichtet ist. Die Untervermietung darf nicht als Quelle für Einnahmen genutzt werden.
Ich gehe davon aus, dass von einer profitablen Untervermietung auszugehen ist, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten nachvollziehbar ist. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja, die Mietpreisbremse kann auch im Falle der Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die zulässige Höchstgrenze überschreitet, spricht in der Regel gegen eine bloße Kostendeckung und könnte auf eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung hindeuten.
Ja. Vermiete ich die Wohnung ohne Erlaubnis und verletze dadurch meine mietvertraglichen Pflichten erheblich, kann der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist dabei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse gegeben ist. Laut § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bisher nicht.
Nein. Auch eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht auf die Erzielung von Gewinnen abzielen. Maßgeblich ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist besonders ratsam, wenn ich eine Untervermietung in Erwägung ziehe, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder ich mit einer Kündigung aufgrund der Untervermietung konfrontiert werde. Eine frühzeitige Überprüfung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und das Mietverhältnis abzusichern.